今天上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年12月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，12月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有55個，比上月增加4個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有63個，比上月增加1個。

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國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶表示，2022年12月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)有所增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比持平或下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比下降。

一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比一平一降

12月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有55個，比上月增加4個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有63個，比上月增加1個。

12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

一線城市商品住宅銷售價格同比上漲

12月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有53個，比上月增加2個；二手住宅銷售價格同比下降城市有64個，個數(shù)與上月相同。

12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.5%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.6個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.9%和4.8%，降幅均與上月相同。

樓市交易未顯明顯翹尾現(xiàn)象

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，隨著疫情壓力最大期的過去，一線城市的樓市繼續(xù)被看好，一線城市樓市止跌有助于修復市場預期。

嚴躍進分析，12月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%。當前房價指數(shù)跌幅總體上沒有擴大，說明四季度持續(xù)性的三支箭政策，減少了房企恐慌性降價的心理。但需要看到，此類跌幅也沒有明顯收窄，尤其是12月份各地樓市交易沒有非常強的翹尾現(xiàn)象，這也要求我們不能盲目樂觀，在穩(wěn)房價方面需要繼續(xù)發(fā)力。

從12月份一二三線城市的新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.0%、-0.3%和-0.3%。同比漲幅則為2.5%、-1.1%和-3.9%。最明顯的變化是，一線城市連跌3個月后，當前已經(jīng)有止跌現(xiàn)象。這也說明，隨著疫情壓力最大期的過去，一線城市的樓市繼續(xù)被看好。此類城市止跌，也有助于修復市場預期。

基于央行房貸利率自由下調(diào)的規(guī)則，上海易居房地產(chǎn)研究院梳理了最新一期可下調(diào)的城市名單。根據(jù)10-12月份全國70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)，該研究院認為，70城中有35個城市符合下調(diào)的標準，根據(jù)下調(diào)的迫切程度由大到小進行排序。其中一二線城市有14個，包括長春、沈陽、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南寧、貴陽、廈門、武漢、蘭州；三線城市有21個，包括牡丹江、湛江、洛陽、岳陽、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟寧、常德、韶關、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠、襄陽。此類城市在春節(jié)后需要迫切關注樓市疲軟現(xiàn)象，充分運用好房貸利率自由下調(diào)的權(quán)限。

嚴躍進認為，當前房價指數(shù)說明房價有趨穩(wěn)的基礎，但這個基礎還是不牢固。目前穩(wěn)房價的思路已經(jīng)清晰，即兩條線。從供給端的角度看，預計近期會發(fā)布資產(chǎn)負債表優(yōu)化的21條方案，資金到位，房企在定價上就會趨穩(wěn)。而從需求端看，新一輪購房需求刺激政策在路上，需求端活躍，房價無序下跌也會停止。總體上，2023年穩(wěn)房價依然是重要工作，其成為穩(wěn)預期、促進樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。

二手房下跌態(tài)勢略有遏制

12月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.8%。目前房價指數(shù)環(huán)比跌幅態(tài)勢已經(jīng)有所遏制，但同比跌幅依然有慣性特點，即依然有所擴大。嚴躍進認為，一手房價格指數(shù)已經(jīng)有一些微妙的積極的變化，其后續(xù)也會逐漸傳導到二手房市場中。

從12月份房價指數(shù)環(huán)比和同比漲幅數(shù)據(jù)看，二手房還在漲價的城市數(shù)量非常少。以同比漲幅為例，只有包括成都、北京、上海、昆明、南充和無錫在上漲?？傮w上，一些人口規(guī)模有優(yōu)勢的城市，二手房市場相對健康。但很顯然，此類城市數(shù)量確實還是偏少的。

從12月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.5%、-0.4%和-0.4%。同比漲幅則為0.6%、-3.2%和-4.4%?？傮w上看，三類城市二手房市場都是略疲軟的。這也要求各地繼續(xù)對二手房落實寬松的政策，最直接的一種做法建議，即有限購的城市中，二手房應該不納入此類范圍，這樣有助于促進二手房的流通。

整體來說，二手房市場的走勢和一手房類似，在努力回到穩(wěn)定的狀態(tài)，但相關壓力的消除還需要點時間。2023年是房價指數(shù)努力筑底、企穩(wěn)、回暖的重要階段。各地要積極落實好購房政策，讓購房者對二手房市場有信心，同時積極減少二手房的交易成本。尤其是各地落實了帶押過戶等政策，此類政策有助于降低二手房交易成本，有助于促進二手房市場的穩(wěn)定。

穩(wěn)房價仍是關鍵點

對于后市，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，由于樓市和經(jīng)濟基本面較弱，不太可能出現(xiàn)大幅度的反彈，特別是房價的反彈，再后面的市場走勢，既需要看政策力度，特別是一線城市政策的力度。

不管是新房還是二手房，絕大部分城市的房價在下跌，且跌幅收窄的趨勢不明顯，特別是二手房同比跌幅還在擴大，顯示供需兩端都較為弱勢，也顯示房價長達16個月環(huán)比下跌、同比跌幅也接近一年，導致市場預期發(fā)生了改變，即預期價格可能會繼續(xù)下跌，由此惡化了買房需求，導致市場疲軟。因此，穩(wěn)房價是穩(wěn)預期、穩(wěn)需求、紓困供給端(保交樓、三支箭資金投放、收并購)的關鍵。房價不穩(wěn)，問題很難解決，因此，近期央行對房價連續(xù)下跌城市祭出了利率不設下限的政策，目的也是為了穩(wěn)房價，為穩(wěn)樓市交易、開發(fā)創(chuàng)造條件。

近期，政策開始全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵。特別是需求端激勵開始成為政策重點，管理部門不斷釋放保護剛需改善，降低首付比例、利率，降低購房門檻等，其目的在于積極的政策刺激下，需求端能穩(wěn)定下來，這樣房價才能穩(wěn)定，供給端的問題才能解決。

由此，李宇嘉預計，如果疫情感染高峰能在一季度褪去，積極的紓困或許在二季度產(chǎn)生效應，即熱點城市交易量開始企穩(wěn)并慢慢回升，并在下半年帶動都市圈周圍城市好轉(zhuǎn)。不過，由于樓市和經(jīng)濟基本面較弱，不太可能出現(xiàn)大幅度的反彈，特別是房價的反彈，再后面的市場走勢，既需要看政策力度，特別是一線城市政策的力度，當然也更需要看居民就業(yè)、收入、預期的修復態(tài)勢。

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