（原標題：遠洋集團拋售資產(chǎn)“回血”，流動性壓力仍在）

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紅周刊丨秦佳麗

5月29日，遠洋集團公告稱將北京遠洋未來廣場的各項權益轉讓予居然之家，所得款項用作補充運營資金。《紅周刊》了解到，這并非遠洋集團近期首次資產(chǎn)處置，公司近一年來在北京等城市接連出售5宗商辦項目股權，套現(xiàn)上百億。

從去年至今，遠洋集團連續(xù)拋售多個商業(yè)地產(chǎn)項目或部分股權，近期再度拋售北京一處商業(yè)地產(chǎn)項目。在這一系列動作背后，是遠洋集團出現(xiàn)的較大的流動性壓力。截至2022年末，遠洋集團賬面現(xiàn)金距離覆蓋短債尚有近300億元缺口。

值得一提的是，“遠洋系”曾是對外收并購的主力軍，但昔日收并購的部分資產(chǎn)正加劇其流動性壓力。

處置5宗商辦資產(chǎn)套現(xiàn)百億

遠洋在京投資物業(yè)縮水3成

繼2022年底作價近55億元將所持成都遠洋太古里項目股權出售給合作方太古地產(chǎn)后，遠洋集團再現(xiàn)商辦資產(chǎn)處置以回籠現(xiàn)金。據(jù)近日遠洋集團與遠洋服務發(fā)布的聯(lián)合公告，集團旗下子公司擬出售遠洋未來廣場（北京）予居然之家，遠洋集團將從這次交易中確認稅前凈收益約3.16億元，用作補充營運資金。

基于遠洋集團曾對該項目進行資產(chǎn)證券化動作，這宗資產(chǎn)交易較為復雜，結合居然之家披露的公告，其購買北京遠洋未來廣場的總代價為19.63億元。由于該宗物業(yè)在類REITs結構下由私募基金中聯(lián)基金直接持有，且中聯(lián)基金對其享有借款債權，這筆交易中約16億元對價支付給了“中聯(lián)前源-遠洋集團一號私募投資基金”。

類似商業(yè)資產(chǎn)處置近期在遠洋集團并不少見，《紅周刊》了解到，遠洋集團自2022年4月份以來接連出售旗下5宗商辦項目股權，除了北京遠洋未來廣場及成都遠洋太古里，遠洋此前還陸續(xù)退出北京頤堤港一期、北京遠洋銳中心、北京中國人壽金融中心10%股權，套現(xiàn)資金合計約140億元，多用于補充運營資金。

不過，此前系列交易中遠洋集團多由大股東“兜底”。《紅周刊》了解到，遠洋去年出售的上述北京商辦項目均由其大股東某保險龍頭企業(yè)收購，公司實則依靠這一形式獲得股東注資。相比之下，類似此次民營企業(yè)居然之家直接收購其項目的交易寥寥。

在密集處置資產(chǎn)的背后，遠洋集團旗下部分項目正陷入經(jīng)營困境。據(jù)集團此次交易公告，作為北京遠洋未來廣場的業(yè)主，北京睿鴻商業(yè)管理有限公司今年一季度虧損0.87萬元。此外，遠洋集團此前退出的項目在出租率上表現(xiàn)不佳，集團業(yè)績公告顯示，中國人壽金融中心截至2022年中期的出租率為67%，遠洋銳中心截至2021年底的出租率僅為34%，兩宗項目的出租率在公司逾20個投資物業(yè)中墊底。

值得一提的是，除了成都遠洋太古里，遠洋集團近一年處置的大宗商辦資產(chǎn)均位于北京。不過，作為公司昔日的重倉地段，目前遠洋集團在北京地區(qū)的投資物業(yè)規(guī)模開始下降。

《紅周刊》查詢公司2022年報，在遠洋集團461.27億元的年度營業(yè)額中，北京區(qū)域（含北京、石家莊、太原、秦皇島等）貢獻占比最高，達25%。

在商辦資產(chǎn)方面，截至2022年年底，遠洋集團及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司共持有22個投資物業(yè)，其中在北京城市分布有銀網(wǎng)中心、遠洋盈創(chuàng)健康產(chǎn)業(yè)園、遠洋國際中心、遠洋大廈、頤堤港、遠洋國際中心二期、遠洋光華國際、遠洋未來廣場共計8個項目，可租賃面積合計約58萬平方米，項目數(shù)量在天津、上海、蘇杭、福州、成都等布局城市中居首。

若以此為參照，此次轉讓北京遠洋未來廣場（可租賃面積3.1萬平方米）后，遠洋集團北京投資物業(yè)僅剩7個項目，可租賃面積合計約54.9萬平方米，較2021年底其北京投資物業(yè)76.5萬平方米的規(guī)?？s水近3成。

對陷入流動性困境的房企而言，資產(chǎn)處置無疑是回籠現(xiàn)金最直接的方式。優(yōu)淘城總裁薛建雄向《紅周刊》表示：“遠洋集團密集出售北京商業(yè)資產(chǎn)，應該是資金周轉不靈，主要在于解決現(xiàn)金流問題。”

賬面現(xiàn)金缺口近300億元

流動性壓力激增

在接連抽身商辦資產(chǎn)項目的背后，提升流動性安全或是遠洋集團的重要目標。公司年報披露，圍繞現(xiàn)金流開展全面工作，聚焦主營業(yè)務、狠抓銷售、促進回款，實現(xiàn)高質量現(xiàn)金流自平衡，是遠洋集團“2023年公司策略”之一。

《紅周刊》了解到，近一年來遠洋集團短期償債壓力激增。截至2022年底，公司凈負債率攀升至183%，總貸款規(guī)模高達970.23億元，其中一年內到期的短期貸款規(guī)模最大，同比增長104%至380.92億元，在貸款總額中占比39%；公司對應的現(xiàn)金資源總額僅為93.86億元（含受限制銀行存款），距離覆蓋前述短債存在近300億元缺口。對比之下，遠洋集團近期處置北京遠洋未來廣場項目回籠數(shù)億元，仍顯杯水車薪。

業(yè)績方面，擁有央企背景加持的遠洋集團2022年遭遇滑鐵盧，錄得上市首虧，其間歸母凈利潤同比下滑約680%，為虧損159億元，虧掉近5年凈利潤總和。遠洋集團將業(yè)績的下滑歸結為國內房地產(chǎn)市場低迷及疫情持續(xù)、對物業(yè)項目計提的減值準備增加以及人民幣貶值造成匯兌虧損等。財報顯示，遠洋集團金融資產(chǎn)減值損失了51.5億元，人民幣貶值造成匯兌虧損11.78億元，對公司利潤造成了侵蝕。

另值得一提的是，遠洋集團表示合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)的業(yè)績下滑拖累業(yè)績，2022年瑞喜集團及子公司遠洋資本分享聯(lián)營公司虧損7.71億元、權益有關的賬面金額為19.21億元。不過，由于并未就瑞喜集團的財務資料獲取充分的的審計證據(jù)，獨立核數(shù)師報告對此作出保留意見。

實際上，遠洋集團業(yè)績指標下降背后，更多指向其銷售端“造血”能力不足，各項成本攀升也進一步擠壓利潤空間。

《紅周刊》了解到，抓緊推貨之下，遠洋集團今年銷售端其實有所升溫，不過“以價換量”仍是其主要手段。據(jù)集團披露的運營數(shù)據(jù)，今年1—4月，遠洋集團累計協(xié)議銷售額約為人民幣235.8億元，同比增長7.67%；其間公司累計協(xié)議銷售均價為13600元/平方米，較去年同期下降14.47%。回溯2022年，集團連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的協(xié)議銷售額為1002.90億元，同比下滑26%；平均銷售價格18000元/平方米，同比下降7%。

與此同時，公司各項成本正在上升。根據(jù)企業(yè)年報，2022年遠洋集團僅新增7宗土地儲備，總建面66.8萬平米。在拿地近乎暫停的背景下，公司土地成本卻在走高，其間遠洋集團平均土地成本約為7100元/平方米，同比增加7.58%。此外，2022年遠洋集團銷售及市場推廣費用上升8%至18.03億元；財務費用增長37%至30.66億元，創(chuàng)下歷史新高；融資成本則上升了20個基點至5.16%。

“遠洋系”地產(chǎn)項目卷入信托逾期

同時遭業(yè)主投訴

在掀起該輪資產(chǎn)處置潮前，“遠洋系”也一度充當“白衣騎士”，對困境房企資產(chǎn)展開收并購，而昔日部分并購資產(chǎn)卻陷入困境。

《紅周刊》了解到，作為遠洋集團持股49%的聯(lián)合營公司，遠洋資本自2022年以來接連涉及境內債展期、信托產(chǎn)品兌付逾期等問題。去年9月，遠洋資本將剩余規(guī)模10億元的“20遠資01”債券展期一年。彼時遠洋資本在上交所的公告提及現(xiàn)金流遇緊原因，稱其在管資產(chǎn)中所投資的行業(yè)涉及房地產(chǎn)行業(yè)比重較大，且集中在物流地產(chǎn)及股權投資類項目，因其投資周期較長、退出方式和時點等存在不確定性而面臨風險。

遠洋資本資產(chǎn)錯配與其頻繁的股權投資不無關系。譬如，2021年遠洋資本、遠洋集團以40億元代價收購某龍頭家居商場旗下地產(chǎn)平臺70%股權。目前看來，“遠洋系”多筆信托產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付便“禍起”該宗收并購。

《紅周刊》了解到，2022年以來，由交銀信托進行債權投資的揚州星龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以及興業(yè)信托“致地W033信托集合資金信托計劃”涉及的項目公司長沙星捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“長沙星捷”）卷入信托違約風波，而兩家項目公司均來自“遠洋系”上述收購標的。

就興業(yè)信托“W033計劃”而言，公開信息顯示，該筆信托計劃最早發(fā)行于2021年10月，規(guī)模逾9億元，資金用于受讓長沙星捷持有的特定資產(chǎn)收益權，由轉讓方用于項目開發(fā)建設。不過，據(jù)興業(yè)信托于2022年11月發(fā)布公告，該筆信托計劃由于尚未收到交易對手支付的標的特定資產(chǎn)收益權回購價款，即將展期。

上述信托產(chǎn)品兌付逾期背后，除了揭開“遠洋系”流動性承壓，后續(xù)項目交付、信托計劃退出或仍面臨考驗。企查查信息顯示，目前長沙星捷公司涉及司法案件近20條，涵蓋委托代理銷售合同糾紛、工程施工糾紛、服務合同糾紛等，公司被執(zhí)行總金額合計1620萬元。

另據(jù)《紅周刊》了解，該信托產(chǎn)品底層資產(chǎn)遠洋紅星長沙天鉑項目近期因多次停工、進度緩慢而引發(fā)投訴。譬如，今年4月，有業(yè)主在人民網(wǎng)領導留言板投訴該項目“樓盤爛尾”，該業(yè)主稱，其于2021年在長沙天鉑一期購買一套剛需房，約定2023年6月30日交付。經(jīng)過了2年多的建設，距離交付不足3個月的情況下項目還未封頂，且項目從去年開始完全停工，今年3月開發(fā)商安排“敷衍式復工”，沒有任何進度。

（本文已刊發(fā)于6月10日《紅周刊》。文中提及個股僅做分析，不做投資建議。）

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