新華財(cái)經(jīng)上海6月28日電（記者 楊溢仁）本周，REITs市場表現(xiàn)依舊較為疲弱，部分產(chǎn)品跌創(chuàng)上市新低。在分析人士看來，國內(nèi)REITs發(fā)展尚處起步階段，市場定價(jià)機(jī)制的完善需要時(shí)間，而長期投資者的培育已逢其時(shí)。

REITs表現(xiàn)依舊趨弱

公開數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日收盤，在上交所掛牌的18只REITs產(chǎn)品中，僅中金安徽交控REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、建信中關(guān)村REIT小幅上漲，其余13只REITs均呈下跌走勢。

(資料圖片)

“站在歷史分位數(shù)的角度考量，當(dāng)前國內(nèi)REITs無論是成交額還是換手率均處歷史較低水平。需指出，新發(fā)公募REITs基金的成交率和換手率在發(fā)行首日之后都會(huì)大幅回落。而日成交和日換手率偏低的情況，與投資者結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)配比例有很大關(guān)系。例如，戰(zhàn)配比例太高、公眾投資者太少（公眾投資者大部分在場外）、做市商流動(dòng)性提供不足等等?！币晃粰C(jī)構(gòu)交易員在接受記者采訪時(shí)指出，“短期來看，市場整體流動(dòng)性相對有限的問題依舊有待改善，疊加潛在增量資金進(jìn)入難以一蹴而就，則個(gè)人認(rèn)為，在后續(xù)較長一段時(shí)間內(nèi)，市場仍會(huì)處于磨底階段?！?/p>

“想要看到REITs市場化定價(jià)機(jī)制真正發(fā)揮作用，還需要一段時(shí)間?！币晃换鸸芾砣颂寡裕白鳛榻鹑谑袌鲋械膭?chuàng)新產(chǎn)品，專業(yè)投資人對REITs的定價(jià)會(huì)有一個(gè)學(xué)習(xí)的過程。根據(jù)我們的觀察，二級市場可能更關(guān)心流動(dòng)性、政策、投資者結(jié)構(gòu)、持倉成本，甚至相比REITs資產(chǎn)本身的投資價(jià)值，更關(guān)心不同資產(chǎn)之間的相對投資價(jià)值，即投資性價(jià)比。”

定價(jià)機(jī)制有待完善

顯然，國內(nèi)REITs市場距離定價(jià)機(jī)制的完善仍有很長的路要走。但好在，管理層已然關(guān)注到了該情況。

4月25日，證監(jiān)會(huì)債券部主任周小舟在北京市2023年基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)上表示，下一步，證監(jiān)會(huì)將完善市場體系，培育良好市場生態(tài)。研究優(yōu)化REITs估值體系，完善一級市場發(fā)行詢價(jià)機(jī)制，促進(jìn)發(fā)揮REITs不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)之“錨”的作用。豐富市場參與主體，支持優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司參與REITs業(yè)務(wù)，研究符合條件的信托等機(jī)構(gòu)開展REITs業(yè)務(wù)的制度安排。推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)REITs投資者群體。

東久新宜（中國）企業(yè)管理有限公司董事長兼首席執(zhí)行官孫冬平樂觀地向記者表示，拉長投資周期來看，REITs的二級市場價(jià)格雖然會(huì)圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動(dòng)，但市場價(jià)格不會(huì)過多偏離實(shí)際資產(chǎn)公允價(jià)值。也就是說，二級市場價(jià)格后續(xù)會(huì)向產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值回歸。

“實(shí)際上，相比2021年，市場的進(jìn)步已然肉眼可見，很多投資人開始把注意力慢慢地聚焦到了REITs的資產(chǎn)端（基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)基本面），由原先的看信用、看原始權(quán)益人（信評主導(dǎo)），轉(zhuǎn)向了看資產(chǎn)、看基本面。投資人是要在挫折中學(xué)習(xí)的，這一學(xué)習(xí)過程非常重要?！鄙鲜鼋灰讍T稱。

樂觀心態(tài)占據(jù)主流

盡管REITs二級市場表現(xiàn)依舊弱勢，可記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，包括管理層、原始權(quán)益人、基金管理人、機(jī)構(gòu)投資者在內(nèi)的大部分市場參與方，對后市發(fā)展依舊抱有極大的信心。

可以看到，目前部分REITs產(chǎn)品的分派率正在逐步提升，并顯現(xiàn)出長期配置價(jià)值。

“作為原始權(quán)益人，我們不會(huì)動(dòng)搖未來參與REITs市場的決心?！鄙虾Ｒ患乙褑?dòng)REITs申報(bào)程序的原始權(quán)益人向記者表示，“后續(xù)作為REITs發(fā)行主體，我們也會(huì)進(jìn)一步參與投資者宣傳引導(dǎo)，呼吁回歸理性投資，追本溯源，更多地聚焦基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的價(jià)值和運(yùn)營情況?！?/p>

無可否認(rèn)，聚焦國內(nèi)市場，REITs是非常年輕的投資領(lǐng)域，不管是對機(jī)構(gòu)投資人還是個(gè)人投資者，都需要一個(gè)認(rèn)識(shí)的過程，需要進(jìn)行不斷地教育宣傳和培養(yǎng)。

“我們愿意身先士卒，以優(yōu)質(zhì)底層項(xiàng)目資產(chǎn)加上高質(zhì)量運(yùn)營能力，讓市場投資人切實(shí)感受到投資REITs本身的價(jià)值所在，即優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金分派率?！鄙鲜鲈紮?quán)益人直言。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月21日，我國公募REITs市場已經(jīng)發(fā)展?jié)M兩年，存量27只REITs的首次發(fā)行規(guī)模達(dá)908.9億元。其中，4只REITs完成首次擴(kuò)募，以不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金為代表的Pre-REITs發(fā)展也在穩(wěn)步推進(jìn)。

“拉長時(shí)間維度來看，我們預(yù)計(jì)REITs市場在新發(fā)和擴(kuò)募的雙輪驅(qū)動(dòng)下，會(huì)繼續(xù)擴(kuò)容增類。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明稱，“再就估值以及底層資產(chǎn)經(jīng)營情況的邊際修復(fù)趨勢來看，當(dāng)前仍是配置優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的良好時(shí)點(diǎn)。”

編輯：王菁

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